各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、因城施策的要求和上級(jí)有關(guān)文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，為加快商業(yè)房地產(chǎn)去庫(kù)存、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，提出如下意見：

一、加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

（一）進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目布局

按照商業(yè)房地產(chǎn)“總量平衡、合理布點(diǎn)、有保有壓、轉(zhuǎn)型升級(jí)”的要求，加強(qiáng)商業(yè)規(guī)劃與城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的銜接，引導(dǎo)城市商業(yè)地塊科學(xué)合理、平衡有序開發(fā)建設(shè)。完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布點(diǎn)，重點(diǎn)引進(jìn)具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和可持續(xù)發(fā)展力的商貿(mào)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在數(shù)量和布點(diǎn)上，與區(qū)域功能、人口規(guī)模、地區(qū)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)氛圍、消費(fèi)能力等相適應(yīng)，更好地服務(wù)于全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

（二）合理控制商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏

嚴(yán)格控制城市綜合體、普通商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用的旅游、文體娛樂等特色產(chǎn)業(yè)用地應(yīng)保盡保，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)、重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所配套建設(shè)的商業(yè)、辦公用房應(yīng)科學(xué)論證、有序開發(fā)，促進(jìn)供需平衡。全市原則上3年內(nèi)不再新增城市綜合體和以普通商業(yè)為主的經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)。整體自持的特色商業(yè)以及確有必要建設(shè)的城市綜合體和普通商業(yè)項(xiàng)目，按一事一議原則，報(bào)市政府審批。本意見實(shí)施之日后簽訂土地出讓合同的商業(yè)類項(xiàng)目，原則上實(shí)行現(xiàn)售。

（三）允許部分商業(yè)項(xiàng)目有條件調(diào)整用途

對(duì)已繳納土地出讓金并已開工建設(shè)的商住項(xiàng)目，其中尚未實(shí)施的相對(duì)獨(dú)立開發(fā)單元，需調(diào)整商業(yè)、住宅比例的，可由開發(fā)建設(shè)單位向市政府提出申請(qǐng)，市規(guī)劃部門組織專家論證，經(jīng)社會(huì)公示無(wú)異議，市規(guī)劃委員會(huì)討論通過(guò)后報(bào)市政府批準(zhǔn)。市政府批準(zhǔn)后，由市國(guó)土部門重新核定調(diào)整用途后的土地出讓金，若調(diào)整后的土地出讓金超出原土地出讓金的，則超出部分應(yīng)予補(bǔ)交；若調(diào)整后的土地出讓金低于原土地出讓金的，則低于部分不予退還。對(duì)未開工不含住宅的商業(yè)、辦公項(xiàng)目地塊，申請(qǐng)調(diào)整成住宅或商住混合用途的，需收回后重新公開出讓，原開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)參與競(jìng)拍，回收土地的資金待重新成交后結(jié)算。

（四）鼓勵(lì)企業(yè)或個(gè)人購(gòu)買庫(kù)存商業(yè)、辦公用房

自意見施行之日起，對(duì)企業(yè)或者個(gè)人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新購(gòu)買2016年1月1日前準(zhǔn)予預(yù)（銷）售許可的庫(kù)存商業(yè)、辦公用房，屬于同一項(xiàng)目且一次性購(gòu)買面積在500平方米以上的，由市政府對(duì)購(gòu)房人給予已繳契稅 50% 的補(bǔ)助。

（五）嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)銷售

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓時(shí)，應(yīng)將整體運(yùn)營(yíng)要求或自持比例及自持部分的交易限制條件等內(nèi)容作為出讓條件，并在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中明確約定。原則上商場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、酒店等需整體運(yùn)營(yíng)，不得分割銷售。相關(guān)內(nèi)容在土地出讓前，由所在屬地政府提出，經(jīng)市經(jīng)營(yíng)性用地出讓領(lǐng)導(dǎo)小組討論通過(guò)并報(bào)市政府批準(zhǔn)后納入掛牌出讓文件，成交后在土地出讓合同中予以明確。自意見施行之日起，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建立樓盤表時(shí)，銷售單元?jiǎng)澐謶?yīng)當(dāng)與經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的平面圖一致，以核準(zhǔn)圖紙中設(shè)計(jì)有固定圍護(hù)為界址的幢、層、套（間）等為基本銷售單元。基本銷售單元應(yīng)不小于不動(dòng)產(chǎn)登記的最小單元。

（六）切實(shí)加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管

 加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程各環(huán)節(jié)的監(jiān)管，依法查處違法違規(guī)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。著力加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷監(jiān)管，對(duì)欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者特別是承諾有升值或投資回報(bào)的廣告，市場(chǎng)監(jiān)督管理部門要及時(shí)依法查處。對(duì)不具有房地產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的非法集資行為，金融部門和公安部門要嚴(yán)格依法查處。項(xiàng)目屬地街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）要對(duì)轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展專項(xiàng)排查，對(duì)于在售的高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，按照分類處置原則，一樓一策，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，聯(lián)合相關(guān)職能部門通過(guò)約談項(xiàng)目法定代表人、銀行信貸監(jiān)控、銷售進(jìn)度跟蹤和第三方信用擔(dān)保等方式，建立風(fēng)險(xiǎn)防范保障機(jī)制。對(duì)已出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)困難的項(xiàng)目，由屬地政府負(fù)責(zé)，相關(guān)職能部門配合，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)完善管理、引入合作機(jī)構(gòu)等多種方式，改善項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況，必要時(shí)應(yīng)采取經(jīng)濟(jì)、法律等手段及時(shí)處置化解矛盾。 

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理

（一）實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管

建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，規(guī)范商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，確保商品房預(yù)售款用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。市住房保障和房產(chǎn)管理局要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)辦制定出臺(tái)符合本市實(shí)際的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。

（二）實(shí)施存量房交易資金托管

建立存量房交易資金托管制度，市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)牽頭制定出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管辦法，規(guī)范存量房交易行為，保障交易安全，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。通過(guò)完善存量房交易合同網(wǎng)上簽約、開展存量房交易資金托管等業(yè)務(wù)，做好房源核驗(yàn)、交易結(jié)算，確保房源真實(shí)可交易、交易資金安全有保障。  

（三）持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

開展房地產(chǎn)市場(chǎng)主體“雙隨機(jī)”檢查及專項(xiàng)督查活動(dòng)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。重點(diǎn)對(duì)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假房源信息和廣告、未取得預(yù)售許可證銷售商品房、捂盤惜售或者未明碼標(biāo)價(jià)等行為和中介機(jī)構(gòu)惡意炒作、捆綁收費(fèi)、侵占或挪用交易資金、為不符合交易條件的房屋提供中介服務(wù)等行為進(jìn)行整治。開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行廣告宣傳、營(yíng)銷活動(dòng)，需嚴(yán)格遵守市場(chǎng)監(jiān)管部門相關(guān)規(guī)定。繼續(xù)完善預(yù)警機(jī)制，妥善處置延期交付樓盤，探索創(chuàng)新解決路徑。加快推進(jìn)以房地產(chǎn)市場(chǎng)主體為主的信用體系建設(shè)，建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，著力提升“事中事后”監(jiān)管水平。

（四）規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展

加強(qiáng)異地執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)管理，嚴(yán)格依法把好分支機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，開展房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一級(jí)分支機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師掛靠整治活動(dòng)，嚴(yán)肅查處未備案執(zhí)業(yè)的分支機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師違規(guī)掛靠，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。相關(guān)部門加強(qiáng)溝通與協(xié)作,建立估價(jià)機(jī)構(gòu)信用評(píng)價(jià)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分類分級(jí)、差別化管理，形成優(yōu)勝劣汰、擇優(yōu)扶強(qiáng)的發(fā)展導(dǎo)向。推進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，強(qiáng)化行業(yè)自律，積極開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，通過(guò)集中培訓(xùn)，進(jìn)一步加強(qiáng)估價(jià)人員的職業(yè)道德建設(shè)，提高估價(jià)人員的綜合素質(zhì)和能力。

（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的備案管理，進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房源信息的發(fā)布，嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)、合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管等制度。推廣《江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。探索開展優(yōu)質(zhì)放心房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)推薦活動(dòng)，引導(dǎo)群眾選擇信用良好的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)中介從業(yè)人員的管理，提高從業(yè)人員的素質(zhì)，建立中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的信用檔案制度。     

三、進(jìn)一步拓寬商品房去庫(kù)存渠道

（一）推進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋征收貨幣化安置

嚴(yán)格控制鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷安置房建設(shè)，通過(guò)政策性補(bǔ)貼、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等優(yōu)惠政策，積極引導(dǎo)被征收人選擇貨幣化安置，自主購(gòu)買市場(chǎng)存量房源解決住房問(wèn)題，或通過(guò)集中采購(gòu)存量商品房安置被征收家庭，縮短安置過(guò)渡周期，降低安置成本，有效促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量商品房去化。

（二）加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

培育住房租賃企業(yè)，引導(dǎo)住房租賃規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。加強(qiáng)租賃中介機(jī)構(gòu)管理，搭建住房租賃服務(wù)平臺(tái)，為租賃市場(chǎng)供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的服務(wù)。加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，積極推行國(guó)家制定的住房租賃合同示范文本應(yīng)用。

本意見自發(fā)布之日起試行，試行期為3年。