各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

市規(guī)劃局《關(guān)于印發(fā)〈宜興市建筑面積與容積率計算補充規(guī)定〉的通知》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

宜興市人民政府辦公室

2017年3月1日

關(guān)于印發(fā)《宜興市建筑面積與容積率計算補充規(guī)定》的通知

宜興市規(guī)劃局

為進一步加強經(jīng)營性用地容積率管理要求，規(guī)范并明確我市建筑工程建筑面積與容積率計算辦法，根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）和《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2011年版），結(jié)合實際，在《無錫市建筑面積與容積率計算規(guī)定》（2008年版）和《〈建筑面積與容積率計算規(guī)定〉的補充規(guī)定》（2009年版）基礎上增加相應內(nèi)容形成我市建筑面積與容積率計算規(guī)定。

一般情況下，建筑工程建筑面積與容積率計算按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和《無錫市建筑面積與容積率計算規(guī)定》及《〈建筑面積與容積率計算規(guī)定〉的補充規(guī)定》執(zhí)行，如遇下列情形，按本規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行。

附件：

1、《宜興市建筑面積與容積率計算補充規(guī)定》

2、《無錫市建筑面積與容積率計算規(guī)定》及《〈建筑面積與容積率計算規(guī)定〉的補充規(guī)定》

宜興市建筑面積與容積率計算補充規(guī)定

第一條  戶內(nèi)挑高空間

當戶型設計（如躍層式住宅）有功能需要時，住宅中的公共部位如起居室或餐廳可適當調(diào)整層高，形成戶內(nèi)挑高空間，按一層計算建筑面積，挑空部分面積不得超過該戶型面積的10%；且挑空部分整體層高不得超過標準層高的1.5倍，如挑空部分整體層高超過標準層高的1.5倍，則該部分按1.5倍底板水平投影面積計算核定面積。

第二條  內(nèi)庭院

內(nèi)庭院面積計入小區(qū)建筑密度，不計入小區(qū)綠地率。

單元式住宅建筑原則上不得設置內(nèi)庭院。    

第三條  室外停車庫

不得設置除獨立建設的集中式停車庫之外的室外停車庫。

第四條  露臺

單元式住宅（含酒店式公寓）戶內(nèi)入戶花園、空中花園、花臺、設備平臺等有永久性頂蓋的開敞、半開敞空間的面積計算參照無錫市規(guī)劃局印發(fā)的《補充規(guī)定》第一條。在滿足此條規(guī)定的基礎上，套內(nèi)如需設置露臺，則“《補充規(guī)定》第一條計算所得面積加露臺面積之和”與“套內(nèi)水平投影面積”的比值應小于15%，超出部分計入核定建筑面積；沿街建筑立面原則上不得設置露臺；生活性露臺須考慮污水管的設置，做到雨污分離。

第五條  陽臺

在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應按其結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算一半。（當有剪力墻設置在陽臺上時，視作結(jié)構(gòu)內(nèi)陽臺計算全面積。）

第六條  設備平臺、空調(diào)機板

1、住宅每套設置空調(diào)機板的總數(shù)量不得超過居住空間個數(shù)，套內(nèi)分散布置的空調(diào)機板單個平臺水平投影面積不得超過1.5平方米，集中放置設備機組的設備平臺數(shù)量不得超過2個，面積可適當放寬，但水平投影面積總計不得超過4平方米。每套空調(diào)機板水平投影面積之和不得超過該套居住空間個數(shù)×1.5（平方米）。

2、各類非住宅建筑設置設備平臺的總面積不得大于該層總建筑面積的1%。

3、在建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)或在建筑主體結(jié)構(gòu)以外的不符合上述條件的設備平臺，按照水平投影面積計算全面積。

4、當設備平臺與陽臺相連接，如果有實體墻體分割，設備平臺不計容；如果無實體墻體分割，則一并納入陽臺計算。

第七條  商業(yè)建筑層高

一層層高大于6米，二層以上層高大于5.4米時的商業(yè)建筑，均按該層面積的2倍計算建筑面積后，計入核定建筑面積；單層面積達到5000平方米以上的大型倉儲式商業(yè)用房，建筑層高可根據(jù)功能要求適當提高，其建筑面積按國家面積計算規(guī)范計算后，計入核定建筑面積與容積率；沿街商業(yè)建筑進深小于25米的，當層高大于4.5米時，以3.6米為基準高度，按高度折算建筑面積后，計入核定建筑面積；

標準層層高大于4.6米或裙房部分層高大于6米的辦公、酒店建筑，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層面積的2倍計算建筑面積后，計入核定建筑面積。（辦公、酒店建筑中因功能需要作為大堂等公共空間用途的，該部分層高可適當提高，按一層面積計入核定建筑面積。）

第八條  建筑物架空層

建筑物架空層的建筑面積應按其頂板水平投影面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20米及以上的，計算建筑全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20米以下的，計算1/2建筑面積。

第九條  半地下室

新建建筑被自然地形部分掩埋的，當掩埋長度不足本層建筑外墻周長（局部凹凸不計入，下同）三分之一時，該層建筑面積全部計入容積率；掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之一、不足三分之二時，該層建筑面積的二分之一計入容積率；掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之二時，該層建筑面積不計入容積率。

其中，半地下室的頂板標高超出室外地坪（最不利點）標高1.5米以下的，該部分建筑視為被掩埋。

建設單位為滿足建筑被掩埋需要而人工堆土的，仍按實際建筑面積計入容積率。

第十條  本規(guī)定由宜興市規(guī)劃局負責解釋。房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積計算按住房部門規(guī)定執(zhí)行。

第十一條  本規(guī)定自發(fā)文之日起實施。

無錫市建筑面積與容積率計算規(guī)定

第一條  為進一步明確建設項目審批階段有關(guān)建筑面積與容積率計算的規(guī)則，根據(jù)《建設工程建筑面積計算規(guī)范》、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和有關(guān)技術(shù)標準，結(jié)合實際，制定本規(guī)定。

第二條  審批建設項目，應當執(zhí)行《建設工程建筑面積計算規(guī)范》、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和本規(guī)定。

第三條  建設項目的建筑面積計算分為核定建筑面積計算及可建建筑面積計算。

核定建筑面積是指建設項目中，根據(jù)容積率計算出的建筑面積。可建建筑面積是指建設項目中，根據(jù)容積率計算出的建筑面積、獎勵建筑面積及不計入容積率計算的其他建筑面積之和。

核定建筑面積計算公式為：核定建筑面積＝可建設用地面積×容積率。

第四條  可建建筑面積計算公式為：可建建筑面積＝核定建筑面積+獎勵建筑面積＋不計入容積率計算的其它建筑面積。

第五條  容積率計算公式為：容積率=核定建筑面積/可建設用地面積。

第六條  實施公共開放空間獎勵面積，在符合消防、抗震、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，在自身功能需要以外為社會公眾提供全天候開放空間的，可獎勵建筑面積，但獎勵的建筑面積總計不得超過該建筑基地核定建筑面積的10％；住宅建設項目的獎勵建筑面積不得超過5000 平方米，公共建筑建設項目的獎勵建筑面積不得超過10000 平方米。

開放空間條件和計算方法及開放空間增加建筑面積指標按《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。

第七條  建筑基地內(nèi)的以下建筑面積，不計入該項目的核定建筑面積，但須計入可建建筑面積：

（一）避難層中的避難空間。

（二）在室外地面以上部分的高度不超過1.2米的地下室或半地下室。

（三）沿街建筑沿公共空間部分設置的騎樓或過街樓底層。

（四）設計作為交通、綠化、居民休閑健身等公共用途的非沿街建筑底層的架空部分的面積（架空層應以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞）。

（五）多層及高層建筑與其它空間不連通設計上無實際使用功能無通風采光窗的坡屋頂。

（六）居住區(qū)內(nèi)獨立建設的地上停車庫當其提供的停車位（不含地面室外停車位）小于等于居住區(qū)應配建停車位總量的30%時，獨立停車庫的面積不計入核定建筑面積。獨立建設的停車庫不得改做其它功能使用。

第八條  建設項目的核定建筑面積按以下規(guī)定計算：

（一）超高層建筑避難層中的非避難空間（如設備間、樓梯間、其它功能性用房）按國家有關(guān)面積計算規(guī)范計算后計入核定建筑面積。

（二）地下室及半地下室，其室外地面以上部分的高度大于1.2米小于2.2米的，按A’＝KA折算核定建筑面積（A’—折算的核定建筑面積，K—地下室及半地下室地面以上的高度與其層高之比，A—地下室及半地下室建筑面積）；其室外地面以上高度超過2.2米的，全部計入核定建筑面積。

（三）處于自然或人造坡地中的建筑，其地下室或半地下室有一邊在室外地面以上的部分大于1.2米小于2.2米的（其地面以上高度超過2.2米的，全部計入核定建筑面積），按照A’＝KA計入核定建筑面積與容積率（地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值計算，車庫入口部分除外）（如圖，請點擊這里）。

（四）設計作為商業(yè)、娛樂等經(jīng)營性功能用途的地下室、半地下室按其使用面積計入核定建筑面積。

（五）居住建筑，設置下沉天井或以大開挖形式改善地下室室內(nèi)環(huán)境時，當天井面積大于15平方米/戶或開挖長度累計超過8米/戶時，天井地坪或開挖后形成的地坪標高視同該建筑的室外地坪標高，參照坡地建筑折算地下室面積計入核定建筑面積。

（六）居住區(qū)內(nèi)獨立建設的地上停車庫當其提供的停車位（不含地面室外停車位）大于30%時，超出部分面積應按國家有關(guān)面積計算規(guī)范計算后計入核定建筑面積。

（七）非沿街建筑底層的架空層中的電梯井、門廳等使用空間須計算實際面積計入核定建筑面積。

（八）住宅建筑的陽臺（含入戶有頂花園、空中花園）進深小于2.5米的部分計算1/2面積；大于等于2.5米的部分，其沿外墻進深大于2.5米部分的面積應計算全面積。

（九）住宅建筑當層高大于3米時，以3米為基準高度，按高度折算建筑面積后，計入核定建筑面積（如圖）；當戶型設計（如躍層式住宅）有特殊需要時,住宅中的公共部位如起居室、餐廳可適當調(diào)整層高，形成戶內(nèi)挑高空間，按一層計算建筑面積，但該部分面積不得超過該戶型建筑面積的10%。

（十）標準層層高大于4.6米或裙房部分層高大于6米的辦公、酒店建筑，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層面積的2倍計算建筑面積后，計入核定建筑面積。

（八）一層層高大于6米，二層以上層高大于5.4米時的商業(yè)建筑，均按該層面積的2倍計算建筑面積后，計入核定建筑面積；單層面積達到5000平方米以上的大型倉儲式商業(yè)用房，建筑層高可根據(jù)功能要求適當提高，其建筑面積按國家面積計算規(guī)范計算后，計入核定建筑面積與容積率；沿街商業(yè)建筑進深小于25米的，當層高大于4.5米時，以3.6米為基準高度，按高度折算建筑面積后，計入核定建筑面積。

（十一）公共建筑中的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等可按其實際建筑面積計入核定建筑面積。

（十二）建筑外墻外側(cè)的保溫隔熱層，按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積，并在報審方案中單獨注明保溫隔熱層面積。

第九條  本規(guī)定自2008年7月1日起施行。

關(guān)于印發(fā)《<建筑面積與容積率計算規(guī)定>的補充規(guī)定》的通知

各處室、各分局：

為進一步加強建設項目審批階段有關(guān)建筑面積與容積率計算的規(guī)劃管理，現(xiàn)將《<建筑面積與容積率計算規(guī)定>的補充規(guī)定》印發(fā)給你們，自發(fā)布之日起執(zhí)行。此前已辦理規(guī)劃設計方案審查的建設項目（單體建筑設計方案未報審的除外），按原規(guī)定執(zhí)行。執(zhí)行中遇有問題，請及時與總師辦聯(lián)系。

  無錫市規(guī)劃局

  二○○九年三月十二日

《建筑面積與容積率計算規(guī)定》的補充規(guī)定