第一章 總 則

第一條 為加強直管公房管理，規(guī)范直管公房租賃和經(jīng)營行為，合理配置直管公房資源，保障國有資產(chǎn)保值增值，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》等相關(guān)法律和文件精神，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市轄區(qū)內(nèi)直管公房管理適用本辦法。

本辦法所稱直管公房，是指所有權(quán)屬于政府，由市住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡稱住房局）直接經(jīng)營管理的房屋，包括國家經(jīng)租、沒收、改造、接管、代管、政府資金購建的房屋，以及福利分房和因城市拆遷建造的安置公房。不包括廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟適用住房等保障性住房。

第三條 市住房局是本市直管公房的主管部門，負責(zé)直管公房的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記、經(jīng)營、維修及審核、改造等管理工作。監(jiān)督指導(dǎo)市公房管理中心（以下簡稱公房中心）、各住房保障和房產(chǎn)管理所（以下簡稱住房所）直管公房的管理工作。

公房中心和各住房所受住房局委托行使產(chǎn)權(quán)人權(quán)利，履行產(chǎn)權(quán)人義務(wù)，其主要職責(zé)是：

（一）負責(zé)直管公房的產(chǎn)權(quán)登記和檔案信息管理，做好房產(chǎn)資料的收集、整理和建檔工作；

（二）負責(zé)直管公房租賃管理。做好直管公房的配租，租賃合同的簽訂、變更和終止，租金收繳等工作；

（三）負責(zé)直管公房的維修管理、危房解危和搶修等工作，保障直管公房住用安全；

（四）做好其他直管公房管理工作。

第四條 市國資辦、公安、監(jiān)察、國土資源、規(guī)劃、建設(shè)、市場監(jiān)督、稅務(wù)、物價、安監(jiān)、審計等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好直管公房管理的相關(guān)工作。

第五條 承租人不得將承租的直管公房設(shè)定擔(dān)保物權(quán)，任何單位和個人不得侵占、損壞直管公房，不得利用直管公房牟取非法利益，不得利用直管公房從事非法活動。

第六條 直管公房的處置按照宜興市行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)處置有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條 直管公房按使用性質(zhì)分為住宅公房和非住宅公房兩類，由公房中心和各住房所分別進行經(jīng)營管理。推進住宅公房與保障性政策住房接軌，非住宅公房實行市場化管理。

第八條 住房局應(yīng)推廣應(yīng)用直管公房管理信息系統(tǒng)，全面實施產(chǎn)籍檔案管理電子化，實現(xiàn)管理工作動態(tài)更新。

第二章 權(quán)屬管理

第九條 直管公房實行產(chǎn)權(quán)登記制度，公房中心和各住房所應(yīng)當(dāng)做好受托范圍內(nèi)直管公房權(quán)屬登記工作，對尚未登記的直管公房，應(yīng)當(dāng)及時辦理登記手續(xù)。

第十條 因國有企（事）業(yè)單位轉(zhuǎn)、改制等原因，將單位自管公房產(chǎn)權(quán)移交給住房局管理的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市國資辦審核批準(zhǔn)。移交的房屋應(yīng)當(dāng)權(quán)屬無爭議，經(jīng)濟無糾紛。雙方在移交協(xié)議簽訂前視實際情況完成下列工作：

（一）移交的房屋由市國資辦組織有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估，確定資產(chǎn)價值，并委托房屋安全鑒定機構(gòu)進行安全鑒定，查明房屋安全狀況，根據(jù)損壞情況由移交單位進行必要的維護、加固和修復(fù)，移交的房屋有配套用房的，配套用房應(yīng)當(dāng)一并移交；

（二）移交前應(yīng)當(dāng)結(jié)清水、電、氣等相關(guān)費用，住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)一并足額移交至市國有資本專戶存儲。

（三）移交單位與住房局應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定移交費用結(jié)算和雙方權(quán)利義務(wù)；

第三章 租賃一般規(guī)定

第十一條 公房中心和各住房所為直管公房出租人，租用的單位和個人為承租人，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，明確租賃期限、使用性質(zhì)、租賃面積、租金標(biāo)準(zhǔn)和收繳方式等，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。

租賃合同統(tǒng)一使用規(guī)范文本，規(guī)范文本中未盡事宜可以由租賃雙方按平等、自愿、合法和誠實守信的原則，協(xié)商約定。

第十二條 直管公房的租金分為政府定價租金和市場租金，根據(jù)公房使用性質(zhì)和承租人的不同情況分別確定租金。

政府定價租金由市政府根據(jù)有關(guān)政策確定。市場租金以具備資質(zhì)的評估機構(gòu)的評估價為基礎(chǔ)，參照同區(qū)域同類房屋市場租金合理確定，市場租金每三年評估一次。

第十三條 直管公房應(yīng)當(dāng)先交租金后使用。住宅公房租金按月收取，非住宅公房租金按年收取，承租人應(yīng)當(dāng)按時足額繳納租金。

第十四條 承租人應(yīng)當(dāng)保護并合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。因生產(chǎn)、生活需要，確需更換或添置房屋設(shè)施設(shè)備或者裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意，所需費用由承租人自理，退租時無償移交給出租人。

第十五條 直管公房被政府征收的，承租人應(yīng)當(dāng)服從征收決定，并在規(guī)定期限內(nèi)搬遷，原租賃關(guān)系自征收決定確認之日起終止。

第十六條 有下列情形之一的，出租人有權(quán)單方面終止合同收回房屋，因此造成損失的，由承租人承擔(dān)：

（一）擅自將承租的住宅公房全部或部分轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓承租權(quán)、轉(zhuǎn)借和調(diào)換使用的，或者擅自以承包、聯(lián)合經(jīng)營、公私合營、代銷等名義轉(zhuǎn)租非住宅公房的；

（二）擅自將承租的公房拆改結(jié)構(gòu)、改造擴建或者改變用途、亂搭亂建，在出租人限定期限內(nèi)未恢復(fù)的；

（三）利用或在承租的公房進行違法犯罪活動的；

（四）拖欠公房租金累計六個月以上；

（五）住宅公房無正當(dāng)理由空關(guān)、閑置六個月以上的；

（六）房屋經(jīng)鑒定為D級（四級）或者存在安全隱患的；

（七）法律、法規(guī)和政策規(guī)定的其它情形。

第四章 非住宅公房租賃管理

第十七條 非住宅公房的租賃期限原則上為3年。投資較大的非住宅公房，由承租人申請，經(jīng)公房中心和各住房所審核并報市國資辦批準(zhǔn)，租賃期限可以適當(dāng)延長，最長不得超過5年。

第十八條 非住宅公房租賃，市住房局應(yīng)當(dāng)按照公開競爭的原則，面向社會公開拍租。

第十九條 非住宅公房公開拍租的租金底價由具備資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定，承租人經(jīng)公開拍租產(chǎn)生，同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

第二十條 非住宅公房公開拍租經(jīng)公開征集只產(chǎn)生一個意向承租人的，經(jīng)市國資委批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議租賃的方式確定承租人，租金標(biāo)準(zhǔn)由出租人與承租人協(xié)商確定，但不得低于公開拍租的租金底價。

第二十一條 非住宅公房實行租賃保證金制度。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定向出租人繳納租賃保證金。保證金實行專戶儲存，租賃關(guān)系終止的，租賃保證金全額退還給承租人。

第二十二條 租賃期限內(nèi)，非住宅公房承租人征得出租人書面同意，可以將承租的房屋全部或者部分轉(zhuǎn)租。非住宅公房轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同，明確轉(zhuǎn)租的方式、收益及各方的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)租的租期不得超過原租賃合同規(guī)定的期限，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)交出租人備案。

第二十三條 國有企（事）業(yè)單位承租的非住宅公房，原則上不得轉(zhuǎn)租。因生產(chǎn)經(jīng)營需要確需部分轉(zhuǎn)租的，經(jīng)出租人審核批準(zhǔn)后，由出租人與承租人、第三方共同簽訂轉(zhuǎn)租合同。租金標(biāo)準(zhǔn)由出租人、承租人和第三方協(xié)商確定，但不得低于同區(qū)域同類房屋市場租金，轉(zhuǎn)租產(chǎn)生的溢價收益應(yīng)當(dāng)全額上繳給出租人。

第二十四條 下列非住宅公房不得轉(zhuǎn)租：

（一）列入當(dāng)年危房改造、搬遷范圍的；

（二）列入城市規(guī)劃需改造、建設(shè)的；

（三）法律法規(guī)及政策規(guī)定不得轉(zhuǎn)租的其他情形。

第五章 住宅公房租賃管理

第二十五條 承租人承租住宅公房應(yīng)當(dāng)符合我市公共租賃住房管理條件，具體政策由市住房局制定。住宅公房的租賃期限為1年，承租期滿后，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前3個月，向出租人提出續(xù)租申請。出租人同意的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同續(xù)租；出租人不同意的，承租人不得續(xù)租。

第二十六條 住宅公房不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓承租權(quán)、轉(zhuǎn)借和調(diào)換使用。

第二十七條 已簽訂租賃合同的承租人，根據(jù)市住房保障政策確定租賃關(guān)系和租金標(biāo)準(zhǔn)，并按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）承租人因福利分房或城市拆遷而承租住宅公房的，可以繼續(xù)承租。經(jīng)審核符合廉租住房保障條件的，租住的公房保障面積部分（人均建筑面積18㎡）按政府定價租金的50%收取，超保障面積部分按政府定價租金收取。經(jīng)審核不符合廉租住房保障條件按政府定價租金收取。

（二）承租人非因福利分房或城市拆遷而承租住宅公房的，經(jīng)審核符合廉租住房保障條件的，可以繼續(xù)承租，租住的公房保障面積部分（人均建筑面積18㎡）按政府定價租金的50%收取，超保障面積部分按政府定價租金收?。唤?jīng)審核符合公共租賃住房保障條件的，可以繼續(xù)承租，租住的公房保障面積部分（人均建筑面積18㎡）按政府定價租金收取，超保障面積部分按市場租金收取；經(jīng)審核不符合上述住房保障條件的，承租期滿后由住房局責(zé)令退出，承租人不愿意退出的，經(jīng)出租人書面同意，可以繼續(xù)承租，租金按市場租金收取。

（三）符合廉租住房保障條件的承租人，自愿退出承租公房的，可以按有關(guān)政策申請租賃補貼。

第二十八條 租賃期限內(nèi)，有下列情形之一的，承租人家庭成員符合承租條件的，按程序辦理更名等手續(xù)后，可以繼續(xù)承租，租金標(biāo)準(zhǔn)按第二十七條規(guī)定執(zhí)行：

（一）承租人死亡，其配偶需繼續(xù)承租的；

（二）承租人夫妻雙方均已死亡，其共同居住兩年以上的同戶籍人員需繼續(xù)承租的；

（三）承租人夫妻離異，經(jīng)夫妻雙方協(xié)商一致，一方憑離婚協(xié)議或人民法院判決、調(diào)解書等法律有效文書需繼續(xù)承租的。

第二十九條 新增、騰退出的住宅公房，出租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)房源和申請對象家庭情況，優(yōu)先保障符合住房保障條件對象的基礎(chǔ)上，剩余的房源應(yīng)當(dāng)組織公開拍租。

申請公開拍租住宅公房的意向承租人，應(yīng)當(dāng)具有本市常住戶籍，年滿十八周歲且具有完全民事行為能力的本市居民或者非本戶籍但持本市居住證一年以上年滿十八周歲且具有完全民事行為能力的外來務(wù)工人員。

第三十條 住宅公房按租賃類型實行年審制度，對承租人申報的家庭收入、人口及住房變動情況進行年審。

第六章 收益使用管理

第三十一條 直管公房收益主要包括租金收入、非住宅公房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓收益和征收補償款等。

第三十二條 直管公房收益全額上繳市國有資本收益專戶，實行“收支兩條線”管理。

第七章 修繕與解危

第三十三條 直管公房修繕與解危工作，應(yīng)當(dāng)在確保房屋安全的前提下，由直管公房管理單位具體組織實施。直管公房修繕與解危符合公開招投標(biāo)條件的，應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式確定施工單位。

第三十四條 直管公房管理單位應(yīng)當(dāng)編制直管公房年度各類維修計劃，年度維修計劃應(yīng)當(dāng)經(jīng)市住房局審核并報市國資辦批準(zhǔn)后列入政府部門預(yù)算，維修資金在市國有資本收益專戶中統(tǒng)籌安排。

第三十五條 直管公房管理單位應(yīng)當(dāng)加強對直管公房的巡查，重點監(jiān)控超過設(shè)計使用年限和嚴重損壞等級的直管公房，發(fā)現(xiàn)安全隱患應(yīng)當(dāng)及時采取措施予以排除，確保房屋安全。

第三十六條 承租人應(yīng)當(dāng)積極配合公房管理單位做好房屋的查危、修繕、搬遷等解危工作。

第八章 法律責(zé)任

第三十七條 承租人因使用不當(dāng)造成房屋損壞的，由承租人負責(zé)修復(fù)和賠償，造成人身財產(chǎn)損害的，由承租人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十八條 直管公房經(jīng)鑒定為危房，出租人書面告知承租人，承租人拒絕搬遷、拒絕配合修繕的，如房屋發(fā)生險情，造成人身財產(chǎn)損害的，由承租人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十九條 直管公房管理單位或管理人員，擅自處分直管公房或者辦理直管公房轉(zhuǎn)租、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售等事宜過程中，造成他人財產(chǎn)損失和國有資產(chǎn)流失的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任，并按規(guī)定給予行政處分，情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九章 附 則

第四十條 本辦法自2016年1月1日起施行，有效期5年。