各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

為進一步加強全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，不斷提升群眾滿意度，根據(jù)《市政府關于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（宜政發(fā)[2010]50號）精神，結(jié)合實際，現(xiàn)就進一步深化全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出若干意見如下：

一、指導思想

堅持以科學發(fā)展觀為指導，以體制創(chuàng)新為核心，按照《市政府關于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》確定的物業(yè)管理工作總體構(gòu)架，積極拓展物業(yè)管理新模式的受益面，繼續(xù)深化完善物業(yè)管理體制機制和工作基礎，切實加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，不斷提高全市物業(yè)管理工作總體水平，提升社會和人民群眾對物業(yè)管理的滿意度。

二、工作措施

1、加快拓展物業(yè)管理新模式

年內(nèi)要將物業(yè)管理新模式由現(xiàn)有的宜城城區(qū)拓展至環(huán)科園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、丁蜀城區(qū)、各中心鎮(zhèn)和有條件的一般建制鎮(zhèn)，并逐步覆蓋全市，進一步擴大物業(yè)管理新模式的受益面和覆蓋面。為此，各地以及市有關職能部門要做好以下幾方面的工作：

（1）健全工作機構(gòu)。按照《市政府關于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》要求，健全完善相關物業(yè)管理工作機構(gòu)。一是鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會）設立物業(yè)管理辦公室，由分管領導擔任主任，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織、管理、服務、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，受理物業(yè)管理投訴。二是鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會）設立物業(yè)管理服務中心，健全物業(yè)服務應急處理機制，搭建反應快速的房屋維修和物業(yè)管理應急服務平臺，負責向暫不具備市場化物業(yè)服務條件的住宅小區(qū)提供有償準物業(yè)服務，負責轄區(qū)內(nèi)市民的物業(yè)應急服務。三是設立社區(qū)（村）物業(yè)管理站。負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的具體組織實施。物業(yè)管理站由社區(qū)（村）主要負責人擔任負責人，社區(qū)民警、城管中隊負責社區(qū)的隊員兼任物業(yè)管理站副站長，使社區(qū)居委（村委會）成為居民住宅小區(qū)物業(yè)管理的責任主體、實施主體。

（2）實行分類管理。鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會）根據(jù)實際情況，對轄區(qū)內(nèi)各類住宅小區(qū)的物業(yè)服務進行分類管理。一是已實施市場化物業(yè)服務的住宅小區(qū)，要強化對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管措施，指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)范運作。二是通過整治出新、具備市場化物業(yè)管理條件的舊住宅小區(qū)，要按照相關程序選聘物業(yè)服務企業(yè)，實行專業(yè)化的物業(yè)管理。三是自管房住宅小區(qū)，相應管理單位要切實擔負起物業(yè)管理責任，并接受鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會）的日常監(jiān)督指導，不斷提高物業(yè)服務水平。四是暫不具備市場化物業(yè)管理條件的老小區(qū)、拆遷安置房，統(tǒng)一由鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會）物業(yè)服務中心提供基本物業(yè)管理服務，逐步向市場化過渡。五是實施業(yè)主自行管理的住宅小區(qū)，業(yè)主可向鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會）物業(yè)管理服務中心申請物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解和有償?shù)膽本S修服務。

（3）開展物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)活動。一是組織鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會）開展鎮(zhèn)、社區(qū)兩級物業(yè)管理機構(gòu)、人員配備、制度建設、職責落實等方面的達標創(chuàng)建活動，著力整治行政管理方面不到位的問題。二是針對商品房開發(fā)小區(qū)，組織開展業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)達標活動，整治業(yè)主委員會機構(gòu)或功能缺失、物業(yè)服務企業(yè)服務不到位等問題。三是組織商品房開發(fā)小區(qū)、老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)開展物業(yè)服務創(chuàng)優(yōu)活動，促進物業(yè)服務水平的提高。四是由鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會）牽頭，組織對老舊住宅小區(qū)配套設施進行改造，完善小區(qū)基礎設施配套。五是由鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會）牽頭，開展違章搭建專項整治工作，開展違規(guī)裝修房屋、侵占公共部位等小區(qū)物業(yè)管理混亂狀況專項整治，切實解決群眾反映強烈的突出問題。六是由鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會）牽頭，組織開展住宅小區(qū)星級評比活動，進一步提升物業(yè)企業(yè)服務水平，提高居民滿意度。

2、深化完善物業(yè)管理體制機制

深入總結(jié)今年以來物業(yè)管理工作情況，在“屬地負責、部門聯(lián)動、分類管理、覆蓋全面”的物業(yè)管理新模式基礎上，通過進一步理順關系、健全政策制度，不斷完善物業(yè)管理體制機制。

（1）健全完善管理措施。一是研究實施對各有關鎮(zhèn)（園區(qū)）物業(yè)管理工作的考核獎勵意見。二是嚴格執(zhí)行住宅專項維修資金征收制度，確保應收盡收。三是實施物業(yè)管理履約保證金制度。四是實施住宅小區(qū)房屋質(zhì)量保證金使用和管理辦法，確保住宅保質(zhì)期內(nèi)的房屋維修糾紛得到及時有效解決。五是實施物業(yè)服務企業(yè)稅收地方留成部分返退獎勵辦法和操作意見，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

（2）促進物業(yè)服務市場發(fā)展。一是強化物業(yè)管理行業(yè)自律機制。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用，以推進物業(yè)管理行風建設為重點，建立物業(yè)管理企業(yè)的誠信體系，定期向社會公布企業(yè)誠信情況，加強行業(yè)自律。二是加強物業(yè)服務技能培訓，培育一支物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍，提高行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)。三是實施品牌企業(yè)戰(zhàn)略。加強和改進對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員的資格管理，積極引導物業(yè)管理市場有序競爭。研究實施扶持激勵政策，扶持培育品牌物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展。四是培育與物業(yè)服務相配套的專業(yè)化市場。加強物業(yè)服務的分類管理，研究推廣“菜單式”物業(yè)服務模式。扶持發(fā)展一批秩序維護（保安）、保潔、綠化、維修等專業(yè)服務企業(yè)和中介服務機構(gòu)，逐步推行物業(yè)服務管理與作業(yè)分離的運作模式。

（3）建立健全物業(yè)管理有償服務機制。加快健全物業(yè)管理有償服務機制，除特殊困難群眾在履行必要程序可以減免物業(yè)服務費外，不論老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、商品住宅小區(qū)，享受物業(yè)服務或準物業(yè)服務都要繳納一定的物業(yè)服務費，住房部門、鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）、社區(qū)居委要對此積極研究具有可操作性的征繳辦法。對停車難狀況嚴重的小區(qū)，要在因地制宜、積極合理地施劃停車泊位的基礎上，同步推進停車有償化，對小區(qū)內(nèi)公共路面停車收取停車費，停車費收入納入小區(qū)物業(yè)服務專項經(jīng)費。

3、積極營造物業(yè)管理工作氛圍

充分發(fā)揮黨員干部的先鋒模范作用，繼續(xù)大力倡導黨員干部、機關事業(yè)單位職工帶頭遵守業(yè)主公約，自覺遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關規(guī)章制度，自覺行使和履行業(yè)主的責任和義務，積極維護物業(yè)管理秩序。加大物業(yè)管理服務相關法規(guī)政策的宣傳力度，幫助廣大業(yè)主了解小區(qū)物業(yè)管理的重要性，自覺履行相關義務，積極配合物業(yè)服務企業(yè)做好管理工作；幫助物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員認識優(yōu)質(zhì)服務樹品牌的重要性，培養(yǎng)市場競爭意識。各級各部門和各類媒體要將之擺上重要位置，加大宣傳力度，強化輿論導向，加強輿論監(jiān)督，為全市物業(yè)管理工作營造良好的輿論氛圍。

三、工作要求

1、提高思想認識。住宅小區(qū)物業(yè)管理事關全市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，是一項復雜的社會系統(tǒng)工程。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）和有關部門要切實加強領導，健全機構(gòu)，完善措施，扎實推進。要堅持一把手負總責，把物業(yè)管理工作切實擺上議事日程，落實責任，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的組織體系和工作體系，為住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。

2、加強指導服務。市住房保障和房產(chǎn)管理局作為市政府對全市物業(yè)管理工作實施行業(yè)管理的職能部門，要切實加強政策研究和指導服務，組織、督促各有關鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）以及物業(yè)服務企業(yè)加強物業(yè)管理工作。市城管、公安等部門要積極支持基層物業(yè)管理工作，配備并指導城管隊員、社區(qū)民警深入?yún)⑴c社區(qū)物業(yè)管理工作。市其他部門也要切實履行職能，加強協(xié)調(diào)服務，大力支持住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，幫助解決物業(yè)管理中遇到的問題。

3、嚴格督查考核。市政府對各有關鎮(zhèn)（街道、林場）、有關部門工作責任的落實情況實行專項考核，納入年度綜合考評的范疇?？己霜剟钷k法另行制定。各有關鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）要結(jié)合各自實際情況，抓緊制定本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作計劃，加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對工作情況實行定期調(diào)度，推動工作落實。市住房保障和房產(chǎn)管理局要將日常檢查與年度考評相結(jié)合，加大對各有關鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）物業(yè)管理工作督查考核的力度；要建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務企業(yè)的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權(quán)益。