各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，市各街道辦事處，市各辦局，市各直屬單位：

為規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及變更登記行為，維護(hù)土地市場(chǎng)秩序和土地權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用，根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法律、法規(guī)，現(xiàn)就本市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定如下：

一、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的含義及范圍

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用權(quán)人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人按規(guī)定將集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

二、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

（一）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須具備下列條件：

1、取得合法的土地使用權(quán)，并經(jīng)依法登記領(lǐng)取土地使用證；

2、已開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積必須占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的三分之一以上，或者已投資額占總投資額的百分之二十五以上；

3、下列土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還必須符合相應(yīng)的條件：

（1）轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)、且享受出讓金優(yōu)惠的，轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)按原優(yōu)惠份額等量補(bǔ)繳土地出讓金；

（2）轉(zhuǎn)讓以租賃方式取得土地使用權(quán)的，須按合同約定繳清已使用年限的土地租金；

（3）轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按住宅用地和非住宅用地區(qū)別對(duì)待：①住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按《市政府關(guān)于劃撥住宅用地上市交易收取土地收益金的通知》（宜政發(fā)[2000]第283號(hào)）中所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地收益金。②非住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方符合劃撥供地條件的，直接辦理權(quán)屬變更手續(xù)。不符合劃撥供地條件的，依法收回土地使用權(quán)后，重新辦理供地手續(xù)；

（4）因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)集體土地所有權(quán)人同意。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相關(guān)合同、文件規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變?cè)s定的土地使用條件。

（四）閑置土地或其他未按出讓合同約定開(kāi)工建設(shè)的土地，經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓的，受讓方新投資的項(xiàng)目必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保要求等，投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度均不得低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

（五）有下列情形之一的建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：

1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地使用權(quán)的；

2、土地權(quán)屬有爭(zhēng)議，或已辦理土地使用權(quán)異議登記的；

3、未足額繳納土地出讓金、土地使用稅等稅費(fèi)的；

4、閑置土地經(jīng)認(rèn)定應(yīng)當(dāng)依法收回土地使用權(quán)的；

5、違法用地未經(jīng)處理的；

6、未依法領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)的；

7、其他不符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的。

三、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的稅費(fèi)管理

（一）原享受減、免、緩或政府獎(jiǎng)勵(lì)等優(yōu)惠政策的出讓土地，必須在補(bǔ)繳相應(yīng)份額的土地出讓金后方可轉(zhuǎn)讓。出讓土地享受的優(yōu)惠份額，由相關(guān)鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）或主管部門根據(jù)土地出讓時(shí)實(shí)收土地費(fèi)用金額結(jié)合土地出讓合同約定的出讓金金額確定，并報(bào)市財(cái)政部門審核。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須依法繳納土地交易契稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅等，同時(shí)原用地者欠繳的稅費(fèi)必須全額補(bǔ)繳。

（三）在轉(zhuǎn)讓雙方依法繳納相關(guān)稅費(fèi)、取得相關(guān)憑證后，市國(guó)土資源部門方可辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。

四、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理程序

（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理程序

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方填寫土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表，簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議；

2、鎮(zhèn)（園區(qū)、街道或市主管部門）進(jìn)行初步審核，對(duì)屬于優(yōu)惠出讓的地塊，明確優(yōu)惠份額及需補(bǔ)繳土地出讓金的金額，并報(bào)市財(cái)政部門核準(zhǔn)；

3、市國(guó)土資源部門對(duì)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)進(jìn)行全面審核，并將審核意見(jiàn)報(bào)市人民政府審批。其中：擬轉(zhuǎn)讓的土地屬出讓土地的，由市國(guó)土資源部門組織地價(jià)評(píng)估，交易雙方申報(bào)的地價(jià)低于評(píng)估地價(jià)20%的，政府可行使優(yōu)先收購(gòu)權(quán)；擬轉(zhuǎn)讓的土地屬經(jīng)營(yíng)性用地的，由市審計(jì)部門對(duì)該土地使用權(quán)取得成本及增值情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果作為有關(guān)稅費(fèi)征繳的依據(jù)；受讓方確需改變?cè)s定的土地使用條件，或擬轉(zhuǎn)讓的土地屬閑置土地、或未按出讓合同約定開(kāi)工建設(shè)的，必須先經(jīng)市規(guī)劃部門審核同意；

4、對(duì)市政府批準(zhǔn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由市財(cái)政部門收取土地交易契稅、補(bǔ)收原優(yōu)惠的出讓金等，并出具相關(guān)憑證；由市地稅部門收取或補(bǔ)收土地交易營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、城建稅及教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)，并填發(fā)“宜興市土地權(quán)屬變更完稅情況證明”；

5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方憑相關(guān)憑證到市國(guó)土資源部門辦理土地使用權(quán)變更登記，并由受讓方申領(lǐng)土地使用權(quán)證書(shū)。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理程序

1、集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓雙方持土地權(quán)屬證明等有關(guān)文件資料，到所在地國(guó)土資源管理所（分局）或市行政服務(wù)中心辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)手續(xù)；

2、經(jīng)國(guó)土資源管理所（分局）初審、市國(guó)土資源部門審核、市人民政府批準(zhǔn)后，轉(zhuǎn)讓雙方先到所在地地稅分局繳清相關(guān)稅費(fèi)，并領(lǐng)取“宜興市土地權(quán)屬變更完稅情況證明”，再到市國(guó)土資源部門辦理土地使用權(quán)變更登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。

五、依法加強(qiáng)和規(guī)范對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理

規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是做好新形勢(shì)下土地管理工作、促進(jìn)節(jié)約集約用地、提高土地利用效率的迫切需要和有益實(shí)踐。市國(guó)土資源、財(cái)政、地稅、規(guī)劃、審計(jì)等職能部門要認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格依法行政，密切協(xié)調(diào)配合，優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)，確保建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)范、有序地進(jìn)行。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）和相關(guān)主管部門要按照“守土有責(zé)”的要求，認(rèn)真做好初審把關(guān)、政策宣傳、矛盾調(diào)處等工作，為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供良好的基礎(chǔ)條件。對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中出現(xiàn)弄虛作假、失職瀆職等行為的單位和個(gè)人，將依法依紀(jì)嚴(yán)肅處理。